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汕府辦〔2025〕7號

各縣（市、區(qū)）人民政府，市政府各部門、各直屬事業(yè)單位：

　　《汕尾市工業(yè)用地使用權長期租賃、先租賃后出讓和彈性年期出讓實施辦法》已經(jīng)市政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真遵照執(zhí)行。執(zhí)行過程中遇到的問題，請徑向市自然資源局反映。

　　汕尾市人民政府辦公室

　　2025年5月25日

汕尾市工業(yè)用地使用權長期租賃、先租賃后出讓和彈性年期出讓實施辦法

第一章  總 則

　　第一條 為著力加強供給側結構性改革，滿足產(chǎn)業(yè)發(fā)展差別化用地需求，健全我市工業(yè)用地土地供應和土地有償使用體系，降低企業(yè)用地成本，提高土地市場周轉效率，根據(jù)《自然資源部關于完善工業(yè)用地供應政策支持實體經(jīng)濟發(fā)展的通知》（自然資發(fā)〔2022〕201號）《廣東省人民政府關于印發(fā)廣東省降低制造業(yè)企業(yè)成本支持實體經(jīng)濟發(fā)展若干政策措施（修訂版）的通知》（粵府〔2018〕79號）《廣東省產(chǎn)業(yè)用地政策實施工作指引（2019年版）》（粵自然資函〔2019〕1963號）等有關規(guī)定，結合本市實際，制定此辦法。

　　第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)工業(yè)用地使用權長期租賃、先租賃后出讓和彈性年期出讓的管理和實施適用本辦法。

　　第三條 我市供應的工業(yè)用地，除按國家規(guī)定的工業(yè)用地使用權最高出讓年限出讓外，根據(jù)企業(yè)意愿，可按長期租賃、先租賃后出讓、彈性年期出讓等方式供應。

　　本辦法所稱工業(yè)用地使用權長期租賃，是指整宗土地在整個合同期內(nèi)均以租賃方式使用，并由承租人按合同約定支付年租金的供應方式。

　　本辦法所稱工業(yè)用地使用權先租賃后出讓，是指供地方供地時設定一定期限的租賃期，按照公開程序確定國有建設用地使用權人，先以租賃方式提供用地，承租方投資產(chǎn)業(yè)用地項目達到約定條件后再轉為出讓的供應方式。

　　本辦法所稱工業(yè)用地使用權彈性年期出讓，是指在法定工業(yè)用地使用權最高出讓年限50年以內(nèi)，根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求和意向用地單位經(jīng)營情況合理確定工業(yè)用地使用權出讓年限，出讓給土地使用者（以下簡稱為受讓人）使用，由土地受讓人與自然資源主管部門（以下簡稱為出讓人）簽訂國有建設用地使用權出讓合同（以下簡稱為出讓合同），并支付國有建設用地使用權出讓金的行為。

　　第四條 市自然資源主管部門負責市區(qū)（包括：市城區(qū)、紅海灣開發(fā)區(qū)、華僑管理區(qū)等）工業(yè)用地長期租賃、先租賃后出讓和彈性年期出讓的規(guī)劃、供應、利用等政策制定和指導監(jiān)督工作。各縣（市）參照執(zhí)行。

　　各縣（市、區(qū)）政府、園區(qū)管理機構負責各自行政區(qū)域內(nèi)的工業(yè)用地長期租賃、先租賃后出讓和彈性年期出讓的具體實施、項目投資監(jiān)管協(xié)議簽訂及履約考核工作。

第二章 土地供應

　　第五條 中華人民共和國境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織均可以通過長期租賃、先租賃后出讓、彈性年期出讓方式取得工業(yè)用地使用權，法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。

　　第六條 工業(yè)用地使用權長期租賃、先租賃后出讓和彈性年期出讓方式依照國有建設用地使用權出讓方式，長期租賃采用掛牌方式，先租賃后出讓和彈性年期出讓采用招標拍賣掛牌方式。工業(yè)用地使用權長期租賃、先租賃后出讓或彈性年期出讓的審批管理與現(xiàn)有工業(yè)用地使用權公開出讓程序相同，由市、縣按程序實施。

　　第七條 工業(yè)用地使用權長期租賃應明確租賃年限、租金收取標準及收取方式、續(xù)期條件。

　　工業(yè)用地使用權先租賃后出讓在出讓條件中應明確租賃年限、出讓年限、租金收取標準及收取方式、出讓后的出讓金標準、租賃期滿的績效評估指標。

　　工業(yè)用地使用權彈性年期出讓應明確彈性出讓年限、出讓金標準。

　　第八條 工業(yè)用地使用權出讓年限按照下列方式確定：

　?。ㄒ唬╅L期租賃的租賃年限一般不低于5年，不得超過20年。

　?。ǘ┫茸赓U后出讓的租賃年限不得超過5年，租讓年期之和不超過法定最高出讓年限。

　?。ㄈ椥阅昶诔鲎尩耐恋厥褂脵喑鲎屇晗薜陀诠I(yè)用地法定出讓最高年限50年。    

　?。ㄋ模╅L期租賃、先租賃后出讓和彈性年期出讓具體年限由相關縣（市、區(qū)）政府、園區(qū)管理機構根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)類型和產(chǎn)業(yè)生命周期等情況確定。

　　第九條 長期租賃方式供應的工業(yè)用地，在掛牌公告中明確租賃年限。先租賃后出讓方式供應的工業(yè)用地，在出讓公告中明確出讓年限和租賃年限。彈性年期出讓的，在出讓公告中明確出讓年限。

　　第十條 工業(yè)用地使用權長期租賃、先租賃后出讓和彈性年期出讓須符合社會經(jīng)濟發(fā)展計劃、國土空間規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃、環(huán)境保護規(guī)劃、供地政策等要求，納入國有建設用地使用權供應計劃管理，并與城市空間布局、土地開發(fā)時序相銜接。

　　第十一條 嚴格長期租賃、先租賃后出讓和彈性年期出讓項目用地準入。各縣（市、區(qū)）人民政府或園區(qū)管理機構牽頭自然資源、發(fā)改、工信、投促、生態(tài)環(huán)境等行政主管部門制定擬長期租賃、先租賃后出讓和彈性年期出讓地塊的產(chǎn)業(yè)要求、投入產(chǎn)出標準、用地規(guī)模、環(huán)保要求等出讓條件，并納入編制的土地供應方案一并公告，但不得設定影響公平、公正競爭的限制條件。

　　第十二條 工業(yè)用地出讓年限或長期租賃年限屆滿前3 個月內(nèi)，原土地受讓人或承租人可提出續(xù)期使用申請。

第三章 土地租金、出讓金標準

　　第十三條 工業(yè)用地使用權長期租賃的，租賃期間租金不調(diào)整的，可按不低于該宗地50年工業(yè)用地出讓評估價格的2%確定年租金標底；租金調(diào)整的，可按該宗地50年工業(yè)用地出讓評估價格的2%確定首期年租金標底：租金調(diào)整周期不得低于5年，以后各期租金標準應依據(jù)屆時土地評估價格或土地價格指數(shù)確定，但漲幅不得高于上期租金的10%。

　　第十四條 彈性年期出讓起始價根據(jù)工業(yè)用地法定最高出讓年限市場評估價格進行修正后確定，修正系數(shù)為彈性年期出讓年限與法定最高出讓年限的比值。即：起始價＝（彈性出讓年期÷50）×出讓50年市場評估價。

　　第十五條 工業(yè)用地使用權先租賃后出讓的起始價根據(jù)租賃時點的法定最高出讓年限市場評估價格進行修正后確定，修正系數(shù)為租賃年限加出讓年限與法定最高出讓年限的比值。即：起始價＝（租賃年限+出讓年限）÷50×出讓50年市場評估價。

　　土地租賃期間租金根據(jù)最終成交金額進行修正后確定，修正系數(shù)為租賃年限與租賃年限加出讓年限的比值，原則上按年平均收取。即：租金＝租期÷（租賃年限+出讓年限）×成交價，再按年平均收取。

　　土地出讓期間出讓金為最終成交金額減去租賃期間所交租金。即：出讓金＝成交價－租金。

　　第十六條 申請長期租賃續(xù)期、出讓續(xù)期的，土地價款應當按照申請辦理續(xù)期使用手續(xù)時點按照第十三條、第十四條的規(guī)定重新組織評估確定。

　　第十七條 出租人、出讓人應當按照土地租賃合同、出讓合同約定的年限和條件交付土地。承租人、受讓人應當按照土地租賃合同、出讓合同約定的金額、年限和方式支付租金、出讓金。

　　第十八條 土地租金、出讓金按照《財政部 國土資源部中國人民銀行關于印發(fā)<國有土地使用權出讓收支管理辦法>的通知》（財綜〔2006〕68號）《財政部、自然資源部、稅務總局、人民銀行關于將國有土地使用權出讓收入、礦產(chǎn)資源專項收入、海域使用金、無居民海島使用金四項政府非稅收入劃轉稅務部門征收有關問題的通知》（財綜〔2021〕19號）等相關出讓金收支管理規(guī)定執(zhí)行。

　　第十九條 土地租賃和出讓過程中按規(guī)定應繳納的稅費由雙方各自承擔。

　　第二十條 國有建設用地使用權人按照合同約定依法繳納土地租金或全部土地出讓金后，可申請辦理不動產(chǎn)首次登記。其中，采用租賃方式供應的，在辦理不動產(chǎn)登記時，審查截至登記時點土地租金是否已繳齊，并收取相關繳納憑證。

第四章 土地供后管理

　　第二十一條 對需要享受優(yōu)惠政策的土地意向人，屬地政府、投資或相關行業(yè)行政主管部門應向自然資源主管部門提供意向人符合條件的證明文件，由自然資源主管部門登記備案后執(zhí)行。

　　對提出建設標準、非生產(chǎn)設施占地比例、產(chǎn)業(yè)類型、投資強度、產(chǎn)出效率和節(jié)能、環(huán)保等作為土地使用條件的，應按照“誰提出，誰監(jiān)管”的原則，在土地出讓成交后，由各縣（市、區(qū)）政府、園區(qū)管理機構與土地競得人簽訂項目投資監(jiān)管協(xié)議，作為簽訂土地租賃合同、出讓合同的附件和提出關聯(lián)條件部門的監(jiān)管依據(jù)。提出關聯(lián)條件的部門應對項目投資監(jiān)管協(xié)議進行監(jiān)督，并適時通報自然資源主管部門。項目用地達不到約定的，各相關部門應按職能分工依法依約進行處置。

　　建立用地項目土地利用績效評估制度。各縣（市、區(qū)）政府、園區(qū)管理機構牽頭，按照“誰提出，誰監(jiān)管”的原則，根據(jù)項目投資監(jiān)管協(xié)議約定內(nèi)容，對用地項目土地利用績效進行評估，對連續(xù)3年不達績效預期或3年累計數(shù)不達預期的，政府有權按合同約定提前收回用地。

　　第二十二條 彈性年期出讓的，受讓人未按出讓合同約定時間動工開發(fā)建設的，出讓人應當及時開展閑置土地調(diào)查和處置工作。

　　長期租賃、先租賃后出讓方式取得土地，承租人（受讓人）未按合同約定時間動工開發(fā)建設的，由出租人（出讓人）按照合同約定收回土地使用權。

　　第二十三條 土地出讓期間，受讓人應當按照出讓合同約定的土地用途和要求進行土地開發(fā)、利用和經(jīng)營，不允許改變土地用途使用土地。對國土空間規(guī)劃已明確調(diào)整為其他經(jīng)營性用地的工業(yè)用地，由土地儲備機構予以收儲。

　　土地租賃期間，承租人不得改變土地用途，如承租人申請改變用途，出租人按照合同約定收回土地使用權。

　　第二十四條 鼓勵存量工業(yè)用地單位節(jié)地挖潛，調(diào)整和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結構，提高土地節(jié)約集約利用水平。鼓勵以先租賃后出讓、彈性年期出讓取得工業(yè)用地使用權的單位在符合國土空間規(guī)劃、消防要求的前提下，通過廠房加層、廠區(qū)改造、內(nèi)部土地整理、開發(fā)建設地下空間等途徑提高土地利用效率。經(jīng)批準在原用地范圍內(nèi)新建、改建、擴建工業(yè)項目，且投資強度、建筑容積率等指標符合省、市規(guī)定的，應當簽訂土地租賃、出讓合同變更協(xié)議，對新增的建筑面積部分不再補繳土地出讓價款。

　　在符合規(guī)劃、不改變用途的前提下，經(jīng)自然資源主管部門批準，在原倉儲用地范圍內(nèi)對倉儲用房進行改建、擴建和利用地下空間，提高容積率、建筑密度的，應當簽訂土地出讓合同變更協(xié)議，對新增的建筑面積部分不再補繳土地出讓價款。

　　第二十五條  先租賃后出讓方式取得土地的，承租土地使用權期滿，經(jīng)績效評估通過的，承租人可申請與出租人簽訂出讓合同，承租人應當最遲于承租年限屆滿前一年向出租人提出。出租人同意將土地使用權出讓的，雙方簽訂出讓合同，由受讓人支付出讓金等土地有償使用費和相關稅費。

　　未申請出讓或者雖申請出讓但驗收評估不合格、未達到合同約定要求的，承租土地使用權由出租人按照合同約定無償收回，對地上建筑物的補償，可根據(jù)合同事先約定采取殘值補償、無償收回、由承租人恢復原狀等方式處置。

　　第二十六條 彈性年期出讓或長期租賃方式取得土地的， 受讓人（承租人）提出續(xù)期申請的，出讓人（出租人）應會同屬地政府組織相關部門在接受申請后2個月內(nèi)完成土地續(xù)期使用評價工作。符合國土空間規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，且經(jīng)評價達到合同約定使用條件的，可以協(xié)議方式續(xù)期使用。

　　第二十七條 以長期租賃方式供應的，承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設后，經(jīng)自然資源主管部門同意或根據(jù)合同約定，可將依法登記的國有建設用地使用權轉讓、轉租或抵押。轉讓的，原承租人退出，租賃合同約定的權利義務同時轉讓給受讓人，由自然資源主管部門與受讓人重新簽訂租賃合同；轉租的，承租人與第三人建立附加租賃關系，第三人應履行租賃合同約定的權利義務；地上建筑物、其他附著物抵押的，承租的國有建設用地使用權一并抵押，抵押權實現(xiàn)時，承租的國有建設用地使用權同時轉讓。

　　以先租賃后出讓方式供應的，租賃期內(nèi)承租的國有建設用地使用權在完成開發(fā)建設前不得轉讓、轉租、抵押。轉出讓后，享有出讓國有建設用地使用權權能。

　　以彈性出讓方式供應的，除合同另有約定外，國有建設用地使用權可以依法轉讓、出租和抵押。

　　第二十八條 因受讓人（承租人）自身原因需終止項目投資建設或運營的，受讓人（承租人）向出讓人（出租人）申請終止履行合同并請求退還土地，經(jīng)出讓人（出租人）同意，按照合同約定解除合同，退還工業(yè)用地使用權，對地上建筑物、其他附著物的補償，可根據(jù)合同約定采取殘值補償、無償收回、由受讓人（承租人）恢復原狀等方式處置。

第五章 違約責任

　　第二十九條 工業(yè)用地使用權實施長期租賃、先租賃后出讓和彈性年期出讓后，應將開發(fā)建設、產(chǎn)業(yè)類型、投資強度、產(chǎn)出效率和節(jié)能環(huán)保等要求納入土地出讓（出租）合同。未達到規(guī)定要求的，應當按照合同約定承擔違約責任。

　　第三十條 受讓人（承租人）未按合同約定開發(fā)建設、未經(jīng)出讓人（出租人）同意轉讓、轉租或未按合同約定支付土地出讓金的（租金），出讓人（出租人）可以按合同約定向受讓人（承租人）收取違約金，直至解除合同、依法收回土地使用權。

　　出讓人（出租人）未按合同約定交付土地的，受讓人（承租人）可以按合同約定向出讓人（出租人）收取違約金，直至解除合同。

　　第三十一條 存在下列情形之一的，按照合同約定，出讓人（出租人）可無償收回工業(yè)用地使用權，對地上建筑物的補償，可根據(jù)合同事先約定采取殘值補償、無償收回、由受讓人（承租人）恢復原狀等方式處置：

　?。ㄒ唬┏豢煽沽ν?，因承租人自身原因未按時開工、竣工、投產(chǎn)或終止項目投資建設或運營的，或未按時繳交土地租金，或改變土地用途，或進行土地使用權轉租的；

　?。ǘ┏豢煽沽ν猓蚴茏屓俗陨碓蛭窗磿r開工、竣工、投產(chǎn)，超過合同約定最長時限的；

　?。ㄈ┰谶_產(chǎn)評估、過程評估階段，經(jīng)屬地政府相關部門或園區(qū)管理機構評估認定不符合績效評估要求，按合同約定應當收回建設用地使用權的；

　?。ㄋ模┰谑褂眠^程中造成嚴重環(huán)境污染，經(jīng)人民法院作出有罪判決或經(jīng)專業(yè)機構評估認定。

第六章 附 則

　　第三十二條 本辦法由汕尾市自然資源局會同有關部門負責解釋，自印發(fā)之日起施行，有效期3年。有效期屆滿，根據(jù)實施情況依法評估修訂。